В России выросло число «ипотечных доноров»

В России наблюдается рост обращений к родственникам и знакомым с просьбой стать созаемщиками для получения более выгодной ипотеки. Риелторы между собой называют таких людей «донорами» ипотеки.

Этот тренд начал развиваться с прошлого года, когда началось повышение ключевой ставки, рассказала «Российской газете» Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».

В настоящее время часто встречаются случаи, когда родственники используют льготные условия «Семейной ипотеки» для решения своих жилищных вопросов, что позволяет им значительно сэкономить. В условиях значительного разрыва между рыночными ставками и льготными программами таких случаев становится всё больше.

Хотя это явление не является массовым — по словам Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», запросы от клиентов поступают не чаще двух на сотню — оно вполне логично. При рыночных ставках в 21-22% годовых и льготных в 6%, разница в переплате за один и тот же объект может составлять миллионы рублей.

Никитина напоминает, что подобные схемы уже использовались на российском ипотечном рынке. Например, около 20-25 лет назад, когда ипотечное кредитование только начинало развиваться, многие заемщики брали кредиты на родственников из-за строгих условий. К сожалению, такие ситуации часто заканчивались плохо: многие не могли справиться с выплатами, что приводило к просрочкам и испорченной кредитной истории.

Елена Санникова, эксперт по ипотечному кредитованию в «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает риски для обеих сторон. Для «донора», который участвует в «Семейной ипотеке», основной риск заключается в том, что он может не иметь возможности взять льготный кредит в будущем. Поскольку такую помощь можно получить только один раз (за исключением случаев рождения нового ребенка), выступая в роли созаемщика, он уже использует свое право.

С другой стороны, заемщик сталкивается с обязательством предоставить «созаемщику» долю в недвижимости и возможными сложностями в будущем.

Александр Чернокульский подчеркивает, что брать ипотеку на другого человека — это рискованное решение. Если заемщик не сможет вовремя вносить платежи, «донор» останется с непогашенным кредитом. Обязанности перед банком сохраняются, и продажа залоговой квартиры по рыночной цене может не покрыть все расходы.

Он также предупреждает о том, что нарушение условий договора или использование льготы неправомерно может привести к тому, что льготный кредит станет обычным с рыночной ставкой на момент такого решения. Брокеры подчеркивают важность соблюдения всех условий как договора с банком, так и требований программы субсидирования.

Хотя законодательство не противоречит таким схемам «донорства», Чернокульский указывает на то, что Центробанк внимательно следит за реализацией льготных программ. Это может привести к изменениям в будущем, особенно если такие схемы станут распространенными.

Риелторы отмечают, что интерес к «донорским» схемам существует только в рамках «Семейной ипотеки». По другим программам такие ситуации не наблюдаются. Никитина предостерегает от использования этой схемы для приобретения жилья: она несет значительные риски для всех участвующих сторон. Тот, кто выплачивает кредит, фактически не становится полноценным владельцем квартиры и может лишь надеяться на то, что его родственник или знакомый без проблем переоформит жилье на него.

Семья, согласившаяся взять на себя чужую «Семейную ипотеку», также подвергается риску. Если заемщик столкнется с финансовыми трудностями и перестанет платить, это негативно скажется на кредитной истории номинального собственника.

Если стороны всё же решат воспользоваться схемой «донорства», Никитина рекомендует заключить соглашения с четкими условиями и соблюдать их на протяжении длительного времени. Погашение кредита лучше осуществлять как можно быстрее.

По мнению Никитиной, единственным безобидным вариантом использования схемы с «ипотечными донорами» является ситуация, когда обеспеченные родители покупают квартиры для своих детей или молодой семьи.